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devi vendere la tua abitazione o richiedere un mutuo ma il perito della banca riscontra che sono state fatte delle modifiche interne e la piantina depositata in Catasto non è conforme?

consulta le risposte alle domande frequenti, poi richiedi un appuntamento, ci occuperemo in tempi brevi di tutti gli aspetti legati alla regolarizzazione catastale o urbanistica del tuo appartamento!  

 

Click quando è obbligatorio l'aggiornamento catastale?

Click come richiedere l'aggiornamento della piantina catastale?

Click quali sono i tempi e i costi per l'aggiornamento?

Click quali dati devo fornire per le ricerche catastali?

Click a cosa serve la rendita catastale?

Click quali sono le differenze tra il reddito agrario e dominicale?

Click che vuol dire che i dati catastali sono stati soppressi?

Click il Catasto e l'Agenzia del Territorio

 

 


  f.a.q. - frequently asked questions

 

 quando è obbligatorio l'aggiornamento della pianta catastale?

Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio, catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circolare n. 02/2010 dell'Agenzia del Territorio*) è possibile evitare la variazione.

E' obbligatorio effettuare la variazione catastale della planimetria di un immobile in caso di ristrutturazioni, di ampliamenti, frazionamenti o per regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.

I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:

  • Per ottenere la conformità catastale prima del rogito attraverso la presentazione di pratiche in sanatoria (come CILA, SCIA ecc.)
  • Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta a ristrutturazioni con spostamento di tramezzi.
  • Frazionamento o fusione di unità immobiliari.
  • Cambio di destinazione d'uso.
  • Ampliamento per piano casa.
  • Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.

L'aggiornamento della planimetria va presentato solo dopo la verifica della regolarità urbanistica dell'immobile, quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.

Nel caso di lavori di ristrutturazione le procedure edilizie prevedono che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori entro 30 giorni bisognerà aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo.

La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che però dopo 5 anni vengono prescritti. E' possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato.


* Circolare n. 2 del 02 luglio 2010- prot. 36607 dell'Agenzia del Territorio: "L’obbligo della dichiarazione di variazione in catasto sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc.. In sintesi, costituisce rilievo – e, quindi, “fonte” di variazione catastale - ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita. Si ritiene opportuno precisare, per una migliore identificazione delle fattispecie riconducibili nell’ambito delle novellate disposizioni, che non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze. Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempio tipico è il caso del retrobottega di un negozio trasformato in ambiente destinato alla vendita)".

 

 come richiedere l'aggiornamento?

La pratica di aggiornamento catastale viene redatta attraverso la procedura DOCFA con l'utilizzo di un software con il quale il tecnico invierà telematicamente una planimetria catastale aggiornata ed un modulo compilato.

Il proprietario dell'immobile deve presentare al tecnico il proprio documento d'identità, gli estremi dell'atto di provenienza e l'ultimo titolo abilitativo, autorizzazione o comunicazione (DIA, SCIA, CILA ecc.) con cui sono stati effettuati i lavori (documenti utili a verificare la conformità urbanistica). Il proprietario inoltre deve firmare il DOCFA prima della presentazione.

 

quali sono i tempi e i costi?

tempi per la variazione sono circa 2-3 giorni lavorativi dopo la ricezione del file firmato digitalmente inviato dal tecnico

Il costo da versare al catasto per la variazione è pari a € 50,00 per ogni unità immobiliare costituita o variata. A questo costo va aggiunta la parcella del tecnico che per un appartamento è indicativamente pari a € 350,00

 

quali dati devo fornire per le ricerche catastali?

Le ricerche catastali possono essere fatte in tre modi:

Click utilizzando i dati della persona

Click utilizzando i dati dell'azienda

Click utilizzando i dati dell'immobile** (foglio, mappale/particella e subalterno)

Nei primi due casi è anche possibile estendere la ricerca a livello nazionale. Utile a scopi legali anche se non probatorio è un valido inizio per una ricerca se non si conosce dove il soggetto abbia le proprietà immobiliari, in quanto non è possibile effettuare ricerche su scala nazionale in Conservatoria.  


** I dati catastali si trovano nell'atto di compravendita dell'immobile stesso, se non si riescono ad avere in questo modo, si può procedere con una Visura Catastale su Soggetto. I dati sono: foglio, particella e subalterno.    

  

la rendita catastale

La rendita catastale è un importo che funge da base imponibile per determinare: 1)il reddito di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e dell'IMU; 2)l valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni, donazioni e compravendite, in altre parole delle imposte ipotecaria e catastale.

La rendita catastale si ottiene dal prodotto fra 

Click la consistenza dell'unità immobiliare, ovvero i vani costituenti l'immobile, la sua superficie e volumetria;

Click la tariffa d'estimo relativa al Comune, alla zona censuaria ove sorge l'immobile, alla tipologia dello stesso in relazione alla destinazione d'uso (ordinaria, speciale, particolare).

E' quindi la base di calcolo per le imposte che gravano sulla casa.

    

il reddito dominicale e quello agrario

Il reddito dominicale indica quella parte di reddito relativo alla proprietà dei beni e non al concreto esercizio dell'attività agricola. La determinazione del reddito dominicale avviene applicando le tariffe d'estimo che prevedono, a livello locale per ogni tipologia di coltura, un'apposita tariffa. Nella concreta applicazione del reddito catastale, possono verificarsi due casi: - Se la coltura praticata è uguale a quella risultante in catasto, il reddito corrisponde a quello catastale - Se la coltura praticata è diversa da quella risultante in catasto, si applica la tariffa d'estimo media attribuibile alla qualità di coltura praticata.  

Il reddito agrario invece, è quello dell’agricoltore, cioè di colui che coltiva il fondo, direttamente o anche mediante l’opera di terzi, al fine di ricavarne il maggior profitto possibile. Mentre, quindi, il Reddito Dominicale è costituito dalla rendita attribuibile al fondo, il Reddito Agrario deriva dallo sfruttamento del fondo.

    

che vuol dire che i dati catastali sono stati soppressi?

Può capitare che i dati catastali (foglio, particella/mappale e subalterno) vengano modificati nel corso del tempo. In questo caso i vecchi dati si definiscono soppressi. E' questo il caso, ad esempio, di un terreno che viene dichiarato edificabile, passando al catasto fabbricati, o quello di due appartamenti che vengono uniti dando origine ad un nuovo dato, ecc.

il Catasto e l'Agenzia del Territorio

Il Catasto è un registro nel quale si elencano e descrivono i beni immobili, con l'indicazione del luogo, il nome dei possessori e le relative rendite utili per il calcolo di tasse e imposte. Il catasto viene detto "particellare" per indicare la suddivisione del territorio in tali particelle. La particella catastale è una porzione di un terreno o di un fabbricato di proprietà di uno stesso individuo o società, si tratta di una porzione continua di terreno, ubicata nello stesso comune, che appartiene allo stesso proprietario, della stessa qualità di coltura e della stessa classe di produttività.

Il Catasto ha rilevanza e valenza fiscale, poiché permette di calcolare le tasse e le imposte sui beni immobili, ma i dati contenuti nella Visura Catastale non hanno valenza legale. Il Catasto è definito un ente non probatorio, i dati contenuti possono non rispecchiare la realtà dei fatti, per esempio gli intestatari di un immobile possono non essere corretti. Per capire l'effettiva proprietà dei beni immobili è necessario fare una ricerca in Conservatoria. Fanno eccezione alcune zone nord orientali del paese che mantengono l'impostazione asburgica (v. catasto tavolare***). 

Oggi il Catasto è gestito dall'Agenzia del Territorio (SISTER) e dai comuni che hanno scelto di esercitare le funzioni catastali loro attribuite da apposite convenzioni. L'Agenzia del Territorio è una delle quattro Agenzie Fiscali (le altre sono Dogane, Entrate e Demanio) che svolgono le attività tecnico-operative che prima erano di competenza del Ministero delle Finanze. È un ente pubblico dotato di personalità giuridica e ampia autonomia regolamentare, amministrativa, patrimoniale, organizzativa, contabile e finanziaria, dipendente, politicamente, dal Dipartimento delle Finanze.  


*** Il sistema catastale tavolare (anche detto Catasto Tavolare o sistema del libro fondiario) è un tipo di ordinamento catastale che fu in uso nell'impero austroungarico e oggi é ancora vigente in Italia nelle province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, in alcuni comuni della provincia di Udine, nel comune di Pedemonte (Vicenza), nei comuni di Magasa e Valvestino (Brescia) e in alcuni comuni della Provincia di Belluno (ad esempio Cortina d'Ampezzo). Si differenzia dal Catasto ordinario anche per la modalità di conservazione e per il diverso rilievo giuridico delle sue risultanze, che hanno efficacia costitutiva, oltre che probatoria per i trasferimenti immobiliari.  

 


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